🤫 Les gourous de l'immobilier ne veulent pas que vous sachiez ça… Les meilleurs investissements immos ont un cash flow négatif ! Explications 👇
Les investisseurs immobiliers locatifs ne jurent que par le fameux cash flow positif.
Petit rappel :
On fait la différence entre les loyers et toutes les dépenses (charges, emprunt, impôt, etc.).
Le résultat est ce que l'on appelle "cash flow" ou "effort d'épargne".
Lorsqu'il est positif, c'est considéré comme le graal car les locataires payent le bien immobilier et en plus ça vous rapporte tous les mois.
Mais en réalité l'immobilier est un placement à 2 facettes. La 1ère ce sont les revenus locatifs (cash flow) et la 2ème (souvent plus importante et oubliée par les débutants), c'est la valorisation patrimoniale du bien.
Et n'en déplaise à certains, les plus gros gains se font sur la valeur du patrimoine intrinsèque et non sur le revenu des loyers.
🎓 Prenons un cas concret, simplifié pour la démonstration.
Achat d'un bien de 150 000€ avec un emprunt sur 20 ans à 3.7%.
➡️ A Paris 10
20 m2
Loyer : 833€ /mois
Cash flow : -183€ /mois
Coût sur 20 ans : -43 920€
➡️ A Roubaix
103 m2
Loyer : 1 450€ (je suis gentil !)
Cash flow : +202€ /mois
Gain sur 20 ans : 48 480€
Maintenant on y ajoute des hypothèses de valorisation du prix du bien au bout de 20 ans.
✔️ Roubaix : x1.5
Gains totaux :
225 000 € (valeur) - 150 000 € (achat) + 48 480 € (cash flow positif) =
💰 123 480 €
✔️ Paris: x3 (validé par l'historique des prix)
Gains totaux :
450 000€ (valeur) - 150 000€ (achat) - 43 920€ (cash flow négatif) =
💰 256 080 €
En prenant en compte un multiplicateur 1.5x à Roubaix (qui peut être considéré comme gentil), on gagne 💰 132 600€ de plus à Paris avec un cash flow négatif de près de 200€ par mois !
Cela ne veut pas dire que Roubaix est un mauvais placement. Cet exemple me sert surtout à illustrer et à vous expliquer l'importance de la qualité, la localisation et surtout la désidérabilité de votre bien sur votre enrichissement final avec l'immobilier.
A vouloir trop se focaliser sur le cash flow, on passe à côté de la vraie valeur de l'immobilier. Quasiment tous les biens immos désirables de la planète sont à cash flow négatif...
Évidemment il faudra pouvoir avoir la capacité de supporter un effort mensuel de 200€ mais à la fin ça paye !
