הדרך בה ניתן להשקיע בנדל"ן בלי להשקיע בנדל"ן ליצירת הכנסה פסיבית. כאשר אנו משקיעים בקרנות האלו הרי שאנחנו שמים את כספנו באמצעות הבורסה או הברוקר בחברות שעוסקות בנדל"ן מניב. המדובר בחברות העוסקות ביזמות נדל"ן, בקניה ומכירה של נכסים מסחריים ונכסים למגורים על מנת לייצר רווחים לבעלי המניות.

קרנות ריט מה זה בכלל?
מהן קרנות הריט (באנגלית: REIT – Real Estate Investment Trust) ומאיפה הכל התחיל? בשנת 1960 התפתחה באמריקה קרן הריט הראשונה. מטרתה של הקרן הראשונה הייתה לאפשר לציבור להיחשף לנדלן מסחרי מניב. זאת באותו האופן שבו קרנות הנאמנות מאפשרות לציבור להיחשף למניות ולאגרות חוב.
קרנות הריט למעשה הן "תעודות סל" של מגוון נכסים מניבים, ו"הסל" הזה נסחר בשוק ההון – בבורסה.מהם היתרונות של קרנות ריט?

לקרנות הנדל"ן ישנם כמה יתרונות בולטים הנובעים מאינטרס של המדינה לתמרץ יזמים פרטיים ולעודד דיור להשכרה לטווח ארוך אשר הופכים אותן למכשיר השקעה אטרקטיבי על פני נדלן פיזי:

הכנסה פאסיבית שוטפת באמצעות השקעה בקרנות נדל"ן.
הידעתם? 90% מהרווחים של קרן הריט מופרשת למשקיעים בצורת כדיבידנד בכל פעם כשמצטברים רווחים לחלוקה, רווחים אלו יכולים להיות מעליית ערך, השבחה, דמי שכירות וכו'.

חשיפה לנדל"ן ללא הבירוקרטיות.
חשוב שתדעו בנוגע לחשיפה כי הקרנות האלו מנהלות את הנכסים שברשותן, ולא דורשות כל פעולה אקטיבית מהמשקיעים. מה קורה כאן בעצם? המשקיעים חשופים לנדלן – "בראש שקט" – כלומר, ללא התעסקות עם שוכרים, ניהול, נקיון, והבירוקרטיות מסביב.

הטבות מס.
למדינות בהן הקרנות פועלות יש אינטרס מובהק לעודד יזמים פרטיים להרחיב את מעגל שכירות ארוך הטווח. מסיבה זאת בעיקר, ישנן הטבות המקנות יתרון רב לעומת השקעות מנדל"ן פיזי כגון: מס רכישה מופחת, פטור ממע"מ בגין דמי השכירות. הדבר הבי חשוב – על חברות הקרן לא חל מס חברות.

תשואת דיבידנד גבוהה ביחס לממוצע בשוק.
תשואות הדיבידנד (90% מרווחי הקרן, זוכרים?) גבוהות ביחס לממוצע בשוק. הסיבה לכך היא שעל הדיבידנד חל מס שולי ולא מס רווחי הון (25% בישראל נכון לרגע כתיבת שורות אלה) מה שמקנה יתרון למקבלי הדיבידנד – קרי בעלי המניות.
נוסף לכל המצוין לעיל – ישנו עוד יתרון הראוי לציין, קרנות הריט בדרך כלל מתמקדות בעסקאות גדולות יחסית למשקיע הפרטי. יתרון נוסף הינו, קנייה "מרוכזת", כלומר, מנהלי הקרנות יעדיפו לקנות מספר רב של נכסים מאשר נכס בודד באיזורים נפרדים. מכאן נובע כמובן שישנה העדפה לקבלן למכור 50 דירות מתוך פרויקט של 100 לדוגמא, ולמכור מתחת למחיר השוק, דומה לתחום הסיטונאות.

כמובן, שבשונה מנדל"ן פיזי – קרנות הריט נסחרות בבורסה לני"ע לכן הן כפופות לחוקים החלים עליה (שקיפות, פיקוח מחמיר, וגילויי נאותות). דבר זה מקנה לכם המשקיעים הפרטיים גישה לכל מידע מהותי ורלוונטי לקבלת החלטה על בסיס המידע השקוף בחברה.

"ואו! נשמע לי טו גוד טו בי טרו"

אכן, המכשיר הפיננסי הנ"ל מנגיש לכם וחושף את הנדל"ן (בעברית נכסי דלא ניידי) למשקיע הפרטי בצורה מאוד רחבה ונוחה, אך עם זאת יש כמה דברים שיש לקחת בחשבון –

עקב הסחירות בבורסה, עלולות קרנות הריט להיחשף לתנודתיות גבוהה בעתות קיצון – דוגמת משבר המשכנתאות ב-2008, משבר הקורונה וכו'. כאשר חל משבר בשוק ההון יושפעו קרנות הריט בצורה שלילית וזה נגרם עקב עושי שוק (פנסיות, בתי השקעות, בנקים, וגופים מוסדיים אחרים) הנדרשות לממש את אחזקותיהן בכדי לא להפסיד — מימוש רוחבי.

לסיכומו של דבר – קרנות הריט הן מכשיר נגיש ונוח לכם כמשקיע פרטי הרוצה להיחשף לתשואות שוק הנדל"ן, ע"י הכנסה פאסיבית, שוטפת ובהתעסקות מינימלית.

בנוסף, חשוב שתבינו מהם 5 הפרמטרים החשובים בשוק ההון ואיזה פרמטר חשוב אנחנו כסוחרים עצמאים בד"כ שוכחים לבדוק ואיך נוכל למצוא הזדמנויות לתיק ההשקעות שלנו.

הירשמו ל-TradeStation והתחילו לסחור כמו מקצוענים
בהצלחה!

свернуть