Dans certains cas, le propriétaire a le droit d'appliquer un complément de loyer, c'est-à-dire d'aller au-delà du plafond de loyer. Dans quels cas ce complément de loyer est-il abusif ?
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🎬 Chapitres : 🎬
👉 0:00 Pourquoi certaines annonces de location dépassent le plafond de loyer ?
👉 2:39 Dans quels cas est-il interdit de faire un complément de loyer ?
👉 4:10 Dans quels cas est-il autorisé de faire un complément de loyer ?
👉 7:10 Comment contester un complément de loyer abusif ?

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👉 C'est quoi le complément de loyer ?
Le complément de loyer, c’est l’exception à l’encadrement des loyers. Lorsque le logement possède des caractéristiques de localisation ou de confort par rapport aux autres logements du secteur, le propriétaire peut appliquer un complément de loyer qui s’ajoute au loyer de base imposé par les plafonds de loyer. Le problème, c’est que la loi est très lacunaire sur les cas qui permettent de faire un complément de loyer, il n’existe pas de liste officielle ; il n’y a pas beaucoup de jurisprudence ; seules les commissions de conciliation ont tranché des litiges mais leur avis ne sont pas publics. Il en résulte un grand flou sur la notion de complément de loyer qui peut engendrer certains abus.

👉Dans quels cas le complément de loyer est-il interdit désormais ?
Pour endiguer ce phénomène, depuis le 19 août 2022, la loi a été précisée, elle prévoit désormais 9 cas dans lesquels il est interdit de faire un complément de loyer :
- des sanitaires sur le palier,
- des signes d'humidité sur certains murs,
- un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G,
- des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation,
- un vis-à-vis à moins de dix mètres,
- des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement,
- des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois,
- une installation électrique dégradée
- une mauvaise exposition de la pièce principale.

Aucun complément de loyer n’est possible si le logement possède ces caractéristiques. Au maximum, le propriétaire peut appliquer le loyer de référence majoré (autrement dit, le plafond de loyer).

👉 Encadrement des loyers ET plafonnement des loyers
L’encadrement des loyers s’applique dans plusieurs villes françaises (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et deux communautés de communes de la région parisienne). Dans ces villes, le propriétaire doit respecter un plafond de loyer au m² qui dépend de 4 critères : l’adresse du logement, le nombre de pièces, le caractère vide ou meublé et l’année de construction.

Rappelons que dans toutes les zones tendues (ces neuf villes en font partie), le loyer est par ailleurs contraint par l’encadrement des loyers à la relocation. D’un locataire à l’autre, le propriétaire ne peut pas augmenter son loyer, il doit appliquer au nouveau locataire le loyer qui était payé par le précédent. Il y a trois exceptions et une nuance à ce principe d’encadrement :
- le propriétaire a réalisé de gros travaux (hors simples travaux de rénovation) qui représentent au moins 6 mois de loyer ;
- le propriétaire peut justifier que son loyer est manifestement sous évalué par rapport aux autres logements du secteur ;
- le logement est resté inoccupé pendant au moins 18 mois.
- le propriétaire peut appliquer l’IRL sur le nouveau loyer s’il ne l’a pas fait au cours des 12 derniers mois.

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Pour en savoir plus sur les encadrements des loyers, vous pouvez consulter nos articles et nos outils :

👩‍🔧 Propriétaire : comment fixer le loyer ?
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👋 Qu’est-ce que la zone tendue ?
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✋ Êtes-vous en zone tendue ?
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👩‍✈️ Quelles amendes en cas de non-respect des plafonds de loyer ?
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📄Retrouvez tous nos conseils sur la location dans nos rubriques JE SUIS BAILLEUR et JE SUIS LOCATAIRE :
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