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TABELLA DEI CONTENUTI
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0:00 Intro
0:33 Abusi edilizi
0:41 Cosa prevede la legge per il venditore
1:03 Il controllo formale del Notaio
1:31 Scelta n. 1 - Fidarsi alle dichiarazioni del venditore
2:34 Scelta n. 2 - L'attestato di stato legittimo del fabbricato

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DESCRIZIONE VIDEO
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In questo video voglio spiegarti le ragioni per cui verificare la regolarità edilizia-urbanistica e la conformità catastale di un immobile è molto importante per l’acquirente.

La presenza di abusi edilizi può creare gravi problemi a chi acquista un immobile e diminuisce notevolmente il valore del bene.

Tuttavia, la legge non obbliga il venditore né a provare la regolarità edilizia e urbanistica e né a provare la conformità delle planimetrie e dei dati catastali, ma si accontenta di una semplice dichiarazione inserita nel corpo dell’atto di compravendita avanti al Notaio.

I problemi sorgono quando queste dichiarazioni sono false e, purtroppo, questo non capita raramente.

Se stai pensando che in fondo c'è il Notaio che verificherà la regolarità edilizia e urbanistica e la conformità catastale dell’immobile ti fermo subito.

Il Notaio potrà fare soltanto una verifica formale e non nel contenuto, perché, in primo luogo, non possiede le conoscenze tecniche necessarie (come un geometra o un architetto) e, in secondo luogo, perché il Notaio si limita ad esaminare i documenti relativi all'immobile, ma non può verificarne lo stato di fatto, che richiede quantomeno un sopralluogo.

Quindi l'acquirente si trova di fronte a due strade da scegliere.

La prima strada, gratuita ma rischiosa, è quella di fidarsi delle dichiarazioni del venditore (che ovviamente se ne assume la responsabilità civile e penale) all’atto della compravendita.
Se state pensando che in futuro potreste fare causa e chiedere comunque al venditore che ha reso false dichiarazioni il risarcimento dei danni o la restituzione del prezzo, dovete considerare che questo è vero soltanto in astratto.

Dovete considerare, infatti, che se è passato troppo tempo dal giorno della vendita alla scoperta dell’abuso edilizio (10 anni) il vostri credito risarcitorio e/o restitutorio non esercitato prima potrebbe essere ormai estinto per prescrizione; oppure, magari l’immobile che vi è stato venduto era l'unico bene del venditore e il prezzo pagato è stato speso o magari ben occultato.

Personalmente la prima strada non è quella che, di regola, consiglio ai miei Assistiti per acquistare un immobile, per non farli trovare in futuro nella situazione che ti ho appena descritto e soprattutto nell’impossibilità di rivendere l’immobile a terzi.

Oppure, la seconda strada, decisamente più sicura, è quella di chiedere che sia rilasciata, dietro corrispettivo, l'attestazione di stato legittimo del fabbricato da parte di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) che, prima del rogito, esamina per suo conto la documentazione fornita dal venditore, la controlla recandosi presso l'ufficio tecnico del Comune e fa, infine, un sopralluogo nell'immobile oggetto di vendita verificando che la situazione di fatto corrisponda effettivamente ai progetti o ai lavori approvati dal Comune.

In alcune parti d'Italia questa certificazione del tecnico è richiesta per prassi prima della stipula di tutti gli atti di compravendita, tuttavia, non è obbligatoria per legge e quindi in altre Regioni è utilizzata meno frequentemente.

#DanieleMiconi #Avvocato #CompravenditaImmobiliare #RegolaritàEdiliziaUrbanistica #ConformitàCastale

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