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La trascrizione di un preliminare di vendita nel settore immobiliare rappresenta una forte garanzia per la acquirente.
Se hai intenzione di comprare casa ed hai già individuato quella giusta dovrai sottoscrivere un contratto preliminare dove andranno inseriti gli accordi presi.
Questo è un passaggio rilevante che andremo a sviscerare in un altro articolo; oggi volevo soffermarmi sull’importanza della trascrizione del preliminare di vendita.
Nella maggior parte delle compravendite immobiliari viene redatto un preliminare con contestuale versamento di una caparra.
Nella migliore delle ipotesi questo contratto viene registrato per motivi fiscali presso l'Agenzia delle Entrate.
Molti pensano che la registrazione sia una grossa tutela per l’acquirente ma dobbiamo ricordarci, come detto pocanzi, che questa è una incombenza di natura fiscale.
Ciò che molti ignorano è che un contratto preliminare può essere trascritto.
COSA INTENDIAMO PER TRASCRIZIONE?
Detto in maniera semplice il nostro preliminare di vendita viene trascritto nella conservatoria dei registri mobiliari; questa è una forma di pubblicità che ci tutela per gli aspetti che di seguito enunceremo.
Facciamo però una premessa: la trascrizione è un atto notarile per cui dovremmo coinvolgere il nostro notaio di riferimento.
Altro elemento da non trascurare è il costo che può variare, in genere, dalle 1.500 alle 2.000 €.
Potrebbe essere questa una cifra importante ma ti posso assicurare che è la miglior formula di garanzia che potrai applicare a tutela dei tuoi interessi.
La trascrizione ha un effetto prenotativo e con questo si informa che sull’immobile promesso in vendita esiste un vincolo opponibile a terzi.
Per capire quanto detto facciamo delle semplici supposizioni.
Ammettiamo che il venditore sia una persona poco limpida e concluda un preliminare con noi e successivamente con altri potenziali acquirenti: potrebbe anche succedere che lo venda o lo affitti.
Si tratta evidentemente di una truffa ma cose del genere capitano più spesso di quanto tu creda.
COSA ACCADREBBE SE NON FOSSIMO TUTELATI DALLA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE?
Potremmo perdere l'opportunità di acquistare la casa e per recuperare le caparre dovremmo avviare una causa civile che, come sai, dura una infinità di anni e ha sempre un esito incerto.
Detto in parole povere potresti perdere completamente i tuoi soldi.
Facciamo un secondo esempio.
Il venditore tace un eventuale problema di debiti ed un suo creditore, prima che tu acquisti definitivamente l'immobile, trascrive una ipoteca; potrebbe essere anche Equitalia.
L'acquisto dell'immobile si complicherebbe notevolmente.
CHE VANTAGGI SI OTTENGONO CON LA TRASCRIZIONE?
I problemi che abbiamo enunciato prima sparirebbero.
La trascrizione con il suo effetto prenotativo ci permette di evitare che l'immobile che vogliamo acquistare possa essere venduto ad altri; nessuno notaio farebbe un atto in pregiudizio di chi ha trascritto un preliminare.
E per quanto riguarda l'iscrizione di ipoteche o pregiudiziali diverse?
In questo caso è fondamentale un'altra caratteristica della trascrizione del preliminare: l'effetto retroattivo.
Quando andiamo a rogitare viene presa in considerazione la situazione fotografata al momento
della trascrizione del preliminare ed eventuale pregiudizievoli trascritte successivamente non avrebbero effetti negativi.
Ti segnalo che gli effetti del preliminare trascritto non durano in eterno; la sua estensione massima è tre anni.
Considerando che la maggior parte delle compravendite, dal momento della firma del preliminare all'atto definitivo, hanno durata di pochi mesi direi che la trascrizione del preliminare ci tutela ampiamente.
L'ultimo vantaggio che voglio segnalarti è che, nel caso di inadempimento del venditore, con la trascrizione sarai un creditore privilegiato nel momento in cui avvierai una ipotetica esecuzione forzata; in sostanza sarai il primo di una eventuale lista ad essere soddisfatto economicamente.
Questi erano gli elementi più importanti della trascrizione del preliminare.
Se devi comprare casa ti consiglio vivamente di utilizzarla, sarà l'assicurazione sul tuo investimento più importante.
