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Inicialmente, esta fazenda era apenas conhecida como Fazenda da Cachoeira, só no final do século passado foi acrescentado o nome Santo Antônio. Tudo indica que a fazenda foi fundada por volta de 1810, quando do casamento de Luiza Inácia da Conceição com o alferes João Barbosa dos Santos. Ele, filho do capitão José Luis dos Santos e Inácia do Rosário, senhores da sesmaria da Várzea e Vila Latina, e ela, filha de Luis Gomes Ribeiro e Joaquina Matildes de Assunção, senhores da fazenda vizinha a do Guaribú. As terras da Cachoeira foi resultado da união de parte das terras da Fazenda do Guaribú, feitas como dote de casamento e de parte da sesmaria da Várzea e Vila Latina, dos pais de João Barbosa dos Santos.
Embora tudo leve a crer que foi no início do século XIX que a fazenda foi fundada, há pesquisadores que acreditam que tal fato só teria ocorrido décadas antes, ainda no século XVIII. Essa teoria seria fundamentada na arquitetura da sede da fazenda, de características bandeirantes muito comum nos engenhos de produção de açúcar.
Controvérsias à parte, o certo é que a propriedade floresceu durante o século XIX e se tornou uma importante unidade de produção de café, principalmente depois da abertura da Estrada do Comércio, entre os anos de 1816/17, que passava a poucos metros da sede da fazenda.
Luiza Inácia e João Barbosa dos Santos falecem sem testamento, respectivamente, em 14/10./1840 e 25/02/1844, sendo iniciado o primeiro inventário em 1841 e o segundo em 1844.
No inventário de 1841, havia na fazenda 172 escravos e 55 mil pés de café, e no de 1844, 180 escravos e 71 mil pés de café. Com estes dados podemos, classificar a Fazenda da Cachoeira como uma fazenda de porte médio.
O patrimônio do casal João Barbosa dos Santos e Luiza Inácia foi dividido entre seus filhos.
Em 1853, José Mariano Barbosa dos Santos, casado com Luiza dos Passos Werneck, vendeu a maior parte da Fazenda da Cachoeira a Paulino Vieira Pacheco, ficando apenas com a Fazenda de Dentro, na qual fundou a fazenda Horizonte, cujos limites foram demarcados em 1877. Ao possuir a Fazenda da Cachoeira, Paulino já era proprietário de terras tanto na Várzea como na Vila Latina, além de algumas porções adquiridas nas margens do Rio Paraíba do Sul.
Paulino Vieira Pacheco tinha fortes ligações com os sesmeiros da Vila Latina e da Várzea, Caetano de Souza Suzão foi seu avô materno. Por outro lado, em 1838, Paulino casou-se com Ana Isabel de Assunção, neta pelo lado paterno de Antônio Luis dos Santos irmão de João Barbosa dos Santos. Sob sua direção, a Fazenda da Cachoeira conheceu o apogeu da cultura do café em meados do século XIX. Além da expansão dos cafezais que chagaram a totalizar 135 mil pés, empreendeu inúmeras melhorias na unidade de produção. Juntamente à construção de novas instalações, inclusive casa de negócio às margens da Estrada do Comércio, a casa de
vivenda foi ampliada, restaurando e cercando na frente com muros com balaustrados. Tulhas são assoalhadas e terreiros murados. Nos paióis e estrebarias lavantou-se paredes de pedra. Maquinários mais modernos como engenho de pilões (ainda existentes na fazenda), moinho de descascar café, ventiladores, moendas e fornos novos em cobre.
Paulino faleceu em 9 de agosto de1875 ,e sua viúva, vendeu parte das terras da Cachoeira e deixou o restante para quatro filhos: Maria Luiza, Francisca Maria, Antônio Luiz e José Luiz, que, aos poucos, também venderam suas partes.
Os problemas financeiros que afetaram diretamente os descendentes de Paulino Vieira Pacheco, na década de oitenta, acarretou a divisão das terras da Cachoeira. Reduzida a cinquenta alqueires geométricos de terras e um quarto, passou às mãos dos herdeiros cessionários José de Avelar Fraga e Joaquim Caetano da Fraga através de remissão da dívida contraída por Ana Isabel com o credor hipotecário Miguel da Conceição Pint, pelo preço de 51:202#500 rèis, correspondente à avaliação judicial realizada em 1878.
Joaquim Caetano da Fraga, na qualidade de sócio proprietário da metade da sociedade Fraga & Irmão, impede que a Cachoeira seja vendida em praça para pagamento dos credores e herdeiros de seu irmão José, falecido em 1891. Depois de liquidar a sociedade e saldas as dívidas do irmão, tornou-se o único proprietário da Fazenda da Cachoeira.
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