Reglamentación del uso y goce de los bienes comunes en Propiedad Horizontal. ARTÍCULO 19. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 1o. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.
PARÁGRAFO 2o. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.
En esta ocasión el Dr. Martinez aborda la importancia de regular en el reglamento de propiedad horizontal, el uso y goce de los bienes comunes de una copropiedad.
En primer lugar se menciona el reglamento de propiedad horizontal, la licencia de construcción y la norma urbanística, las cuales le conceden el uso del suelo a la copropiedad; el Dr. Martinez recalca la importancia de que el reglamento coincida con la licencia de construcción y los planos aprobados, garan- tizando así, una total seguridad jurídica en el manejo de los bienes comunes de la copropiedad.
El marco legal que aborda el Dr. Martinez es la ley 675 de 2001 y la sentencia de constitucionalidad C-738 de 2002.
Partiendo del art. 5 de la ley 675 de 2001, se pueden determi- nar los requisitos del contenido en el reglamento de propiedad horizontal, entre ellos el nombre del edificio, la identificación de propietarios, los coeficientes de copropiedad, la determina- ción de las zonas comunes, las reglas de administración y fun- cionamiento del edificio y lo relacionado con la administración, dirección y control de la persona jurídica.
Dicho lo anterior se determina además en el párrafo 1o del mismo artículo, que en ningún caso las decisiones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar normas imperativas, contenida en la misma ley y dado el caso se entenderán como no escritas.
Conviene subrayar que el mismo artículo, determina que las regulaciones contenidas en el reglamento deben ser registra- das, como escritura pública, ante la oficina de instrumentos públicos para ser efectivas.
La sentencia C-738 de 2002 determina en su parte motiva, que los únicos que podrán disponer de los bienes comunes será la asamblea general de propietarios y frente al consejo de admi- nistración, que es un órgano secundario, no estará facultado para tomar decisiones sobre los bienes comunes sin la autori- zación de la asamblea.
En síntesis la regulación del uso y goce de los bienes comunes en propiedad horizontal es un aspecto fundamental para garan- tizar de manera clara y coherente las normas de convivencia y la correcta administración de los espacios compartidos en una copropiedad; en base a la licencia de construcción, los planos aprobados y, principalmente, en el reglamento de propiedad horizontal.
