- Come scelgo il tipo di mutuo? Fisso? Variabile? Misto?.......
In questo video ti racconterò quali sono i vari prodotti di mutuo disponibili sul mercato, le loro caratteristiche e i punti sui quali prestare attenzione. Non ti dirò qual è il mutuo migliore perché la scelta dipende da diversi fattori. Ti spiegherò però in modo chiaro come funzionano i vari tipi di mutuo affinchè tu possa fare una scelta consapevole.
Prima di cominciare è necessario fare una premessa su come viene calcolato il tasso finito che ti viene venduto: quando ti viene detto “il tasso applicato è pari al 3%” devi sapere che quel risultato è dato dalla somma di due valori, uno è il tasso di scambio del denaro tra banche (sto semplificando al massimo solo per rendere l’idea) che è dato dall’euribor nel caso di tasso variabile e dall’irs nel caso di tasso fisso e questi parametri sono uguali per tutte le banche. A questo parametro andrà aggiunto lo spread che è il margine della banca. La somma di questi due valori determina il tasso o tan del tuo mutuo.
Ora vediamo i prodotti:
- Il tasso fisso: è un mutuo con una rata prefissata in fase di sottoscrizione del mutuo e rimarrà invariata per tutta la sua durata. In questo modo saprai sin dall’inizio qual è il costo totale del mutuo. Di solito viene scelto quando si vuole avere la certezza della rata e non si ha una previsione di variazione del flusso finanziario della famiglia. Ma con l’entrata sul mercato del prodotto surroga, ossia la possibilità di sostituire gratuitamente il proprio mutuo in presenza di determinati requisiti, questa scelta non viene più fatta sul lungo periodo ma su un arco temporale ridotto.
- Il tasso variabile: è un mutuo con una rata variabile nel tempo che, nel lungo periodo, potrebbe essere più conveniente del tasso fisso. Questo mutuo è consigliato a chi segue l’andamento del mercato e soprattutto che l’eventuale variazione della rata in rialzo non crei una difficoltà nella gestione famigliare.
- Il tasso misto: è un mutuo che prevede un periodo prestabilito determinato in fase di sottoscrizione che può essere solitamente 3, 5 o 10 anni dove alla scadenza di ogni periodo posso decidere se il periodo successivo voglio farlo a tasso fisso o a tasso variabile. Il tasso applicato ogni volta verrà determinato dallo spread previsto in fase di sottoscrizione sommato all’euribor o irs del periodo nel quale effettuo la scelta. Questo mutuo è indicato per chi vuole seguire l’andamento del mercato e magari non vuole prendere una decisione definitiva subito.
- Il rata protetta: è un mutuo a tasso variabile che mantiene “controllato” l’eventuale aumento della rata; permette quindi di sfruttare i vantaggi del tasso variabile ma mantenendo le “sembianze” del tasso fisso. Per trarre il maggior vantaggio possibile da questo tipo di mutuo è fondamentale il momento di mercato in fase di scelta perché gli eventuali aumenti o ribassi della rata si ripercuotono sulla durata del mutuo che potrebbe allungarsi o accorciarsi.
- Il variabile con tetto massimo: è un mutuo a tasso variabile che prevede in fase di sottoscrizione un tasso di interesse massimo oltre al quale il vostro mutuo non può andare. Questo tipo di mutuo è indicato per chi vuole sfruttare i vantaggi del tasso variabile con la tranquillità di un rischio stabilito. Su questo tipo di mutuo però è importante sapere che in alcuni casi il calcolo della rata con il tetto massimo non può essere predeterminata in fase di sottoscrizione perché verrà calcolata nel momento in cui si dovesse verificare l’evento (ossia l’aumento dei tassi oltre il tetto prestabilito).
Attenzione ad un punto su tutti i mutui a tasso variabile e loro declinazioni: in questi ultimi anni molte Banche hanno introdotto un nuovo parametro che non sempre viene spiegato in modo esaustivo ossia il “tetto minimo” che funziona esattamente come il tetto massimo ma al contrario. Come vi ho detto all’inizio nel caso dei tassi variabili troveremo la componente spread e la componente euribor. Nel caso un cui al tuo mutuo venisse applicato il floor o tetto minimo verrà stabilito un tasso minimo che solitamente corrisponde allo spread, pertanto nel caso in cui l’euribor dovesse assumere valore negativo non verrà effettuata la somma algebrica ma verrà considerato pari a zero. Attenzione dunque a questo aspetto quando fate la vostra scelta.
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- Qui troverai inoltre il link al video su come reperire le informazioni CORRETTE sui MUTUI.
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- Qui il link al video su come scegliere la Banca giusta
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