Te explicamos el procedimiento judicial del desahucio por impago de alquiler conocido como "desahucio express"

La obligación principal del inquilino o arrendatario en un contrato de alquiler es el pago de la renta. Si no lleva a cabo el mismo, el propietario o arrendador puede instar un procedimiento judicial para desahuciar al inquilino.

Características del Procedimiento Judicial de Desahucio

Comparado con otro tipo de procedimientos el conocido como "desahucio express" es bastante rápido y en dos meses se puede producir el desahucio. Además en el mismo procedimiento, el propietario puede solicitar la condena, no solo a abandonar la vivienda o local, sino a que se le abonen todas las rentas debidas. La defensa del inquilino en este procedimiento solo se puede limitar a demostrar que o ha pagado las rentas que se le reclaman o que no las debe, es decir, no puede alegar otras cuestiones.

Demanda de Desahucio

El procedimiento se inicia por medio de una demanda que el propietario debe presentar obligatoriamente por medio de un Abogado o Procurador, y previo abono de las tasas judiciales, salvo que se tenga reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita.

La demanda se presenta en el Juzgado al que pertenezca el domicilio de la finca, sin que sea aplicable la regla general en los juicios civiles en los que el Juzgado competente es el del domicilio del deudor

Presentada la demanda, el Juzgado la admite a trámite y fija fecha tanto del juicio como del desahucio.

Distintas Posturas que Puede Adoptar el Inquilino

Ante una demanda de desahucio, como hemos indicado, el inquilino solo puede defenderse acreditando el pago de lo que se le reclama o que, dicho pago, no procede.

Al recibir la demanda, el inquilino tiene tres opciones:

a) Pagar las rentas debidas: En dicho caso, se entregan dichas cantidades al propietario, se condena al inquilino al pago de las costas procesales y se dicta el archivo.

b) Oponerse en el plazo de 10 días desde que reciba la demanda: Si el inquilino no está conforme con la reclamación, tiene 10 días para oponerse a la misma por medio de un escrito que debe ir firmado por abogado y procurador.

En dicho caso, se celebra el juicio y se decide si procede o no la reclamación.

c) No pagar ni oponerse en el plazo de 10 días: Si el inquilino no hace nada ante dicha demanda judicial, el Juzgado directamente pasa a vía ejecutiva las actuaciones y procede al desahucio, sin necesidad de juicio alguno, y con condena en costas al inquilino.

Enervación de la Acción de Desahucio

A pesar que, en efecto, el inquilino debe las rentas que se le reclaman, este puede evitar el desahucio si paga todo lo que debe al propietario ( directamente o por medio de ingreso en la cuenta del Juzgado) siempre antes de la celebración del juicio.

En dicho caso se produce lo que se conoce como enervación de la acción de desahucio que consiste en anular el desahucio, evitando el mismo, si se paga todo lo que se debe antes del juicio.

Sin embargo, hay dos excepciones en las que el inquilino, a pesar que pague, no puede evitar el desahucio:

a) Si ya ha existido una enervación de desahucio anterior en otro procedimiento: No cabe una segunda enervación de desahucio.

b) Si el propietario, antes de interponer la demanda de desahucio, requirió al inquilino, de modo que quede constancia ( via notarial, burofax de correos,...), para que pague en el plazo de 30 días, y el inquilino no lo hace, en un posterior proceso de desahucio, el inquilino no podrá evitar el mismo, ni aún pagando antes del juicio

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