Добрый день! В эфире передача «ЖКХ. Мечты сбываются» с Еленой Шерешовец.
Сегодняшняя тема касается всех управляющих организаций, которые хоть раз брали или отдавали многоквартирный дом на обслуживание. И особенно тех, кто собирается это сделать в ближайшем будущем.
Итак, согласно части 10 статьи 162 и части 1 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для управления и эксплуатации многоквартирного дома.
Возникает сразу три вопроса:
1. Что входит в состав технической документации? 2. Нужно ли восстанавливать ту документацию, которой у вас никогда не было? 3. Кому необходимо передать такую документацию?
Давайте разбираться! Во-первых, состав такой документации бесконечно огромен.
сейчас я перечислю нормативные акты, которые относят различные документы к технической документации или иным документам, связанным с управлением домом.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491, пункты 24,25, 26:
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", пункты 1.5.1 и 1.5.3:
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 ", пункты 31 и 56.1:
Жилищный Кодекс Российской Федерации, часть 3.1 статьи 45:
Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД.
По итогу, как видите, состав перечня документов впечатляет своими размерами. И ни для кого не секрет, что крайне редко в управляющей компании или ТСЖ есть все перечисленные документы по каждому многоквартирному дому. Ни застройщик, ни предыдущая управляющая организация могли попросту ничего не передать.
Давайте перейдем ко второму вопросу: - нужно ли восстанавливать недостающие документы? Пункт 21 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 13.09.2018) "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" в новой редакции говорит, что, если один или несколько документов отсутствуют, управляющая организация обязана в течение 3 месяцев с момента получения уведомления о переходе дома в другую компанию принять меры к восстановлению всех документов. А по Постановлению Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам управления многоквартирными домами" непередача технической документации при смене управляющей организации является грубым нарушением лицензионных требований.
Но! Хотя в законе формулировка очень четкая, судебная практика разнится. Вот судебные дела, в том числе 2019 года, в которых суды придерживаются разных точек зрения в нескольких инстанциях.
В первом случае, управляющая организация передала только имеющуюся у нее документацию. Найти ПРОЕКТНУЮ документацию на дом, давно введённый в эксплуатацию, суд установил невозможным и освободил управляющую компанию от ответственности за непередачу документации, которая изначально у нее отсутствовала и не передавалась.
Определения ВС РФ от 22.06.2016 № 307-ЭС16-6140, от 30.05.2017 № 307-АД17-5791, от 10.12.2018 № 308-ЭС18-14297, постановление ВС РФ от 17.07.2015 № 309-АД15-4785 по делу № А71-10677/2014.
Во втором случае, суд исходил из того, что отсутствие документации само по себе не освобождает управляющую компанию от необходимости исполнения соответствующей обязанности. Она должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт.
Определения ВС РФ от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3028 по делу № А51-35762/2014, от 27.08.2018 № 308-ЭС18-13698 по делу № А32-19878/2017
Судя по практике, единой позиции у судов до сих пор нет. Здесь, как повезет.
Последний вопрос – кому передавать такую документацию, ключи, коды доступа и иное оборудование? Часть 10 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ устанавливает, что передавать нужно вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо кооперативу, а в случае непосредственного управления - одному из собственников, указанному в решении ОСС, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
