Что выгоднее - купить квартиру или арендовать ее, а капитал вместо покупки квартиры инвестировать в фондовый рынок?
✓ Нужна консультация или портфель: [ Ссылка ] / knyazevinvest@yandex.ru / [ Ссылка ]
Как будет выгоднее распорядиться деньгами?
Битва: аренда или покупка квартиры очень популярная тема. И сразу хотел бы отметить: я рассматриваю именно финансовый аспект покупки или аренды недвижимости. Кому-то чужое жилье не подходит принципиально по эмоциональным соображениям, по ощущению комфорта и т.д.
А вот с точки денег - что же будет выгоднее?
Я буду использовать недвижимость Кирова, потому что сам живу здесь и занимался здесь недвижимостью профессионально. Сначала возьмем Юго-Запад, типичную панельную однушку. Средняя цена получается порядка 2 миллионов рублей за квартиру. Средняя ставка аренды около 11 тысяч рублей в месяц.
Итоговая ставка 6.71% в рублях в год. Это значит, что, чтобы окупить аренду капиталом, он должен приносить порядка 7% в рублях после налогов (без учета роста тела самого капитала).
Такую доходность легко может дать банковский депозит с учетом повышения ставок ЦБ РФ. Но, увы, само тело депозита уже расти не будет. Оно останется прежним и будет постоянно обесцениваться из-за инфляции.
Хорошая дивидендная доходность по агрессивной стратегии CEF составляет порядка 6% в долларах после налогов. Чуть-чуть не дотягивает до необходимого уровня. Зато эти активы сами могут расти в цене и повышать дивиденды. Плюс они дают доход в долларах. Скажем те же 2 миллиона рублей в CEF могут давать 120 тысяч рублей в год денежного потока по неизменному курсу. Но если рубль ослабнет, то и рублевый доход возрастет пропорционально.
Другой пример - Чистые Пруды. В этом районе реализованы почти все мои инвестиционные сделки с недвижимостью. И я могу сказать вам: с 2014 года (когда была последняя инвестиционная сделка именно в Чистых Прудах) квартиры, конечно, подорожали. В доме на улице Мостовицкой я продавал квартиру с ремонтом за 1.6 миллиона рублей, сейчас квартира такой же площади стоит 2.7-2.85 миллиона рублей. Рост в 1.73 раза! Но вот ставка аренды в районе практически не изменилась: она осталась на уровне около 5%: даже меньше, чем на Юго-Западе. Такую ставку легко покрывать дивидендами.
Более того, даже если взять этот рост в 1.73 раза, он кажется просто карликовым по сравнению с доходностью тех же CEF в рублях. В долларовом выражении рост примерно такой же. В рублевом эквивалент 1.6 миллиона рублей превратился бы в 9.7 миллиона рублей. Можно было бы купить 3 аналогичных квартиры!
Как мы можем видеть, действительно: ставка аренды получается очень близкой к дивидендной ставки, а по совокупной доходности квартира проигрывает даже высокодивидендным бумагам. Если бы мы брали активно растущие бумаги, то рост капитала был бы еще выше, но тогда денежного потока не хватило бы для обслуживания аренды.
Инвестору было бы выгоднее инвестировать деньги, а квартиру арендовать.
Но есть один важный подвох, о котором нельзя не напомнить: возможно, в Москве или в Питере все иначе, но в регионах проблематично НАЙТИ подходящий вариант арендной квартиры!
Например, в интересовавшем меня районе Кирова арендную квартиру с подходящими параметрами я не нашел. И даже на текущий момент менее десятка вариантов, которые можно было бы рассмотреть!
Удачи в инвестициях!
Читайте меня также:
✓ Телеграм - [ Ссылка ]
✓ Facebook - [ Ссылка ]
✓ Яндекс.Дзен - [ Ссылка ]
✓ Твиттер - [ Ссылка ]
✓ Инстаграм - [ Ссылка ]
Автор: Александр Князев
На моем канале регулярно публикуются видео на тему инвестиций в акции, прогнозы по акциям, влоги о финансовой грамотности и инвестиционном мышлении, мотивирующие видео и т.д. Если вы хотите стать успешным инвестором, добиться успеха и финансовой независимости - присоединяйтесь!
#инвестиции #деньги #успех #акции #бизнес
Материалы не являются инвестиционными рекомендациями, а содержащиеся в них комментарии не должны быть восприняты как руководство к действию.
