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Esprit Investisseur est une communauté créé par Erkan Altundas, spécialisé dans l'investissement en enchères immobilières.
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0:00 Intro
1:12 Explication : cela dépend des biens
3:40 Démonstration par un exemple chiffré
9:30 Contrepartie : financement de l'apport
10:22 Les enchères : acheter en dessous du marché
12:45 Mes formations
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Le sujet de la vidéo du jour est l'investissement locatif aux enchères immobilières judiciaires.
Est-ce une bonne idée de participer aux ventes aux enchères immobilières si notre but est de de faire de l'investissement locatif ? C'est ce que nous allons voir aujourd'hui.
Les enchères sont très souvent assimilées à tort dans l'esprit des gens à l'achat-revente uniquement.
Or, après plusieurs années passées à investir aux enchères et plusieurs dizaines d'opérations réussies, je peux t'assurer que les enchères sont une mine d'or pour l'investissement locatif rentable.
Tout dépend en réalité du bien.
Pour comprendre cela, il faut savoir qu'un marchand de biens voulant réaliser un achat-revente va viser une plus value de 20-25%, et qu'un investissement locatif est rentable à partir de 7% de rentabilité brute environ (calcul de la rentabilité brute locative = [montant du loyer x12 / prix d'achat du bien] x100).
Certains biens sont plus intéressants lorsqu'on calcule sa rentabilité locative que lorsqu'on calcule sa plus value potentielle si on le revend au prix du marché.
Voici un exemple qui va t'aider à mieux comprendre :
Nous allons prendre pour exemple un bien en Île-de-France d'environ 25 mètres carrés qui vaut 100 000€ sur le marché. Ce bien est situé en grande couronne où le prix du mètre carré varie entre 3000 et 4000€. Ce bien se loue facilement aux alentours de 700€/mois hors charges.
Un marchand de biens va alors se fixer sa plus value de 20%, soit un prix d'achat total de 83 300€, ce qui va fixer son montant d'adjudication maximum à environ 64 000€ après déduction de tous les frais (frais préalables, notaire, avocat, etc).
Un investisseur locatif va lui fixer son prix d'achat en fonction de la rentabilité brute du bien. S'il se fixe une rentabilité de 9%, son prix d'achat maximum total sera de 93 000€. En déduisant les frais, il arrive à un montant d'adjudication maximum de 73 000€.
Conclusion : là où celui qui souhaite réaliser une opération d'achat-revente doit s'arrêter à 64 000€ le jour des enchères, celui qui souhaite faire un investissement locatif intelligent s'arrête à 73 000€.
Ce dernier remportera donc normalement cette enchère face à celui souhaitant faire de l'achat-revente.
