INDICE:
0:00 - Che cosa è il Preliminare di vendita o Compromesso
0:46 - Funzione e scopo del preliminare
1:41 - N. 1 - Leggere bene prima di firmare
2:00 - N. 2 - Fare tutte le opportune verifiche (urbanistiche, catastali, etc.)
2:57- N. 3 - Il contenuto minimo del preliminare
3:36 - N. 4 - Verificare di avere l'APE
4:00 - N. 5 - Clausola risolutiva se mutuo non viene concesso
4:13 - N. 6 - Detrazioni per recupero patrimonio edilizio e risparmio energetico
5:03 - N. 7 - Trascrizione del preliminare nei RR.II.

Numero 1)
Qualche giorno prima è bene farsi inviare il testo del contratto preliminare per poterlo leggere con molta attenzione e verificare che non contenga clausole abusive o particolarmente onerose, soprattutto per l’acquirente. Non vergognatevi quindi e pretendete di leggere con anticipo quello che sarete chiamati a firmare.

Numero 2)
Prima di firmare il compromesso, l'acquirente deve preoccuparsi di conoscere esattamente la condizione dell'immobile sia in relazione all’attestazione della proprietà presso la conservatoria dei registri immobiliari, sia alla situazione catastale, sia alla regolarità sotto il profilo della normativa edilizia e urbanistica (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, eccetera), esaminando le planimetrie e la documentazione catastale.

Già in questa fase è opportuno (direi obbligatorio se non si hanno le competenze necessarie) farsi assistere da un avvocato oppure dal notaio incaricato del rogito definitivo e, possibilmente, anche da un geometra o un architetto per poter verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Quanto detto vale soprattutto per l’acquirente, che si trova esposto a maggiori rischi relativamente alla situazione giuridica del bene acquistato, oltre che alla sorte delle somme anticipate.

Numero 3)
Oltre a verificare innanzitutto che ci sia specificato che si tratta di un contratto preliminare di vendita e non di una compravendita definitiva, occorre controllare che il compromesso contenga:
-una descrizione dell'immobile con i dati catastali (inclusi foglio, particella e subalterno),
-i dati anagrafici completi e corretti di chi vende e acquista e il loro codice fiscale;
-un termine per fare il rogito definitivo;
-l’indicazione se la consegna dell’immobile è già avvenuta oppure se avviene alla firma del compromesso oppure se avverrà al rogito;
-la dichiarazione del venditore che l’immobile è libero da gravami pregiudizievoli, come per esempio pignoramenti, ipoteche o sequestri.

Numero 4)
Come abbiamo visto in un video precedente e di cui ti lascio il link in descrizione ([ Ссылка ]), è bene ricordarsi che l’attestazione di prestazione energetica (APE) va consegnata all’acquirente al termine delle trattative e quindi proprio al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita, o dell’accettazione della proposta di acquisto. Verificate quindi di averla a disposizione.

Numero 5)
Se l’acquirente intende finanziare l’acquisto con un mutuo bancario è opportuno inserire una clausola risolutiva, che condizioni il contratto preliminare all’effettiva concessione del mutuo.

Numero 6)
Ricordatevi che quando viene venduta l'abitazione sulla quale sono stati effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto ad una detrazione fiscale, la parte di detrazione Irpef non ancora utilizzata è automaticamente trasferita all'acquirente, se si tratta di una persona fisica, salvo patto contrario.

Questa regola vale per tutte le compravendite dal 1° gennaio 2012 e secondo l'agenzia delle entrate la stessa regola vale anche per la detrazione delle spese sostenute dagli interventi finalizzati al risparmio energetico. In entrambi i casi, la detrazione può rimanere al venditore dell'immobile solo inserendo all'atto di compravendita una clausola espressa in tal senso e, per evitare controversie sul punto al momento del rogito, è opportuno che tale clausola sia inserita anche nel contratto di preliminare di compravendita.

Numero 7)
Se è previsto un acconto importante pretendete che il compromesso sia fatto avanti al notaio e chiedete a quest’ultimo di autenticare le firme. In questo caso, infatti, il notaio è obbligato a registrare il compromesso, pagando le relative imposte, e a trascriverlo nei registri immobiliari. In questo modo, anche se ci sono dei costi aggiuntivi, l'acquirente è maggiormente tutelato contro le possibili conseguenze dannose derivanti dalla vendita dello stesso bene ad altri, dalle trascrizioni di pignoramenti o sequestri e dall'iscrizione di ipoteche prima del contratto definitivo.

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Grazie a "Videezy.com".

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